공인중개사 이해상충은 언제해결하나?

 

[단독] ‘구리 빌라왕’ 연루 공인중개사 40명 무더기 입건뉴스 내용[앵커]공인중개사들이 3백 명 넘게 연루된 이른바 '구리 빌라왕' 사건 소식입니다.경찰이 공인중개사 40여 명을 뒷돈을 받은 혐의로 한꺼번에 입건했습니다.최근 불거진 전세 사기마다 이렇게 임차인들이 믿고 맡긴 공인중개사들이 얽혀 있었습니다.하지만 제대로 된 처벌이나 제재는 없었습니다.정해주 기자가 단독 보도합니다. [리포...출처KBS

 

 

안녕하세요,

오늘은 공인중개사의 이해상충 문제에 대해서 얘기해보겠습니다.

 

이해상충 관련해서 몇가지 대표적인 예가 있습니다.

공직에 진출하는 사람의 경우에는 이해상충이 있는 기업의 주식을 소유할 수 없습니다.(혹은 백지신탁하거나 전량매도 해야합니다)

왜냐하면 그만큼 공직에 그만큼의 힘(권력)이 부여가 되는데, 개인의 이익을 극대화 하는 방향으로 그 힘을 잘못 사용하면 안되겠죠.

좋은 제도입니다. 하지만 몇몇은 꼼수로 이것조차 우회하려는 시도를 하고있고, 그런시도들이 뉴스에 나오면서 국민의 분노를 사는 것이겠죠.

 

민사소송에서도 비슷한 사례를 찾을 수 있습니다.

피고와 원고가 같은 변호사를 선임할 수 없습니다. 왜냐하면 피고나 원고의 주장을 변호사는 비밀을 엄수한 상태에서 소송의 승리를 위한 방향으로 대리를 해야하는데요, 양쪽의 비밀을 모두 알고 있다면 성과보수를 요구하거나 본인의 이득이 되는 방향으로 소송의 결과를 끌고 갈 수 있겠죠?

 

이처럼 이해상충이 존재하는 경우에 일반적으로 한쪽의 대리인만 할 수 있게 됩니다.

그런데 말입니다... 공인중개사의 수익구조는 이와 전혀 다르게 설계가 되어 있습니다.

 

중개수수료 A,B 라고 해서

임대인(=흔히 집주인/건물주)에게 받는 중개수수료를 A라고 지칭하구요,

임차인(=흔히 세입자)에게 받는 중개수수료를 B라고 지칭합니다. 업계용어인데 지금은 달라졌을수도 있겠네요.

부동산시장의 매물정보는 대부분 임대인의 매물로부터 출발합니다. 임차수요가 있다고 한들, 데이터로 관리되지 않습니다.

누군가의 수첩에 리스트가 있을수는 잇겟죠. 하지만 네이버 부동산이나 기타 등등의 부동산관련정보를 봐도 "수요"를 표시하지는 않습니다.

 

따라서, 공인중개사 양반들은 임대인과 좋은 관계를 유지하려고 합니다.

왜냐하면 임대인에게 매물을 중개위탁 받으면 A수수료는 당연히 본인이 챙기게 되구요,

이를 바탕으로 네이버든, 직O이던 중개플랫폼에 매물등록을 하고 찾아오는 예비임차인으로부터 B수수료도 수취할 수 있습니다.

다시말해 매물만 잘 확보하면 양쪽(임대인,임차인) 수수료를 모두 챙길 수 있습니다.

하지만 종종 임대인의 눈높이가 시장보다 높아서, 매물은 받았지만 거래가 어려운 가격일 경우에 임대인은 최종기한을 통고하게 됩니다. 이때까지는 A수수료는 챙길수 있고, 주변 다른 부동산에 매물을 공유하면서 최대한 거래를 성사시키려고 합니다.

하지만 이 최종기한이 지나면 임대인은 참지못하고 다른 중개사무소에도 매물을 올리기 시작합니다. 이렇게 되면 최초에 매물을 중개위탁 받은사무소는 A수수료 조차도 챙길수 없게 됩니다.

바로 이런 구조 떄문에, 공인중개사는 "임대인"에게만 유리하게 계약을 체결하려고 합니다. 임차인은 2년 혹은 4년 혹은 계약된 기간만큼 살고 나가면 끝이겟죠. 하지만 임대인은 집을 보유하는 내내 공인중개사에게 수수료를 줄 수 있는 전지전능한 존재가 되는 것입니다.

그리고 중개위탁을 받은 매물을 제날짜에 소화하지 못하면 당연히 이 임대인은 다른 공인중개사와 친목을 도모하고 있겠죠. 전혀원하는 결과가 아닐 겁니다.

 

미래에는 변호사처럼, A,B를 모두 수수료 편취할 수 없고, 한쪽의 중개인으로만 활동할 수 있게 한다면, 조금은 덜 편파적인 중개가 되지 않을까 생각합니다. 물론 A-B가 협업해서 골탕 먹이는 경우도 있겠죠? 하지만 임차인도 여러 B사이트 중개사를 높고 고르면 됩니다. 나를 위해 싸워주는 중개인으로요! (이게 내가 말하고 싶은 결론)

 

 

그래서~

공인중개사가 아무리 임차인을 위하는 "척"을 해도 임차인 스스로가 꼼꼼히 확인을 해봐야 합니다. 공인중개사가 있고, 또 법은 어려운데 임차인이 스스로 해야하냐구요? 네. 내돈은 내가 지키는 것이지 남이 지켜주지 않습니다. 나쁜 공인중개사가 있다고 한들 법적으로 그들이 처벌받지는 않습니다. 도덕적으로 나쁜것과 정말 사기행위를 하는 것은 다른것일 수 있으니까요.

 

정말 좋은 매물의 경우에는 여러 사람이 보느라 더 빠른 의사결정이 필요할지 모르겠지만요,

일반적인 매물을 가지고 빨리 계약안하면 안된다는 식으로(다른 임차예정자가 있다는 식으로) 바람잡고 계약을 은근히 강요하는 공인중개사라면,

돈이 도덕보다 좋은 것인 공인중개사일 수 있습니다. 잘 가려서 만나세요. 사람은 한 번 보고 알 수가 없습니다.

(임대인도 좋은 임차인 만나기가 힘들수 있습니다. 사람은 한 번 보고 알 수 없으니까요)

 

그럼 모두 부동산 계약 잘하시길 기원하겠습니다!

 

 

 

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